Obligations ventes & locations
Posté le 20/12/2011 dans Blog.

                                       Pollution des sols

                    Les obligations du vendeur & du bailleur

 

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. L’information à caractère général

La jurisprudence du juge judiciaire a tout d’abord consacré l’existence d’obligation d’informations, applicable quel que soit le terrain vendu, que le vendeur présente ou non la qualité de professionnel, tout propriétaire est tenu de délivrer relativement à son terrain des informations précises ; la découverte d’une pollution des sols peut aboutir à l’annulation de la vente et au remboursement des frais occasionnés par cette pollution ( art. 1643, 1644, 1645, garantie des vices cachés ).

 

. La nouvelle orientation du Grenelle II

Le vendeur doit fournir toute information sur le bien , objet de la vente, y compris celle relative à la situation environnementale du bien, les risques et les dangers qui pourraient présenter une éventuelle pollution ( article 1602 du code civil & jurisprudence ) ; la loi Grenelle II du 12 juillet 2010 prévoit également que l’Etat devra rendre publique les informations dont il dispose sur les risques de pollution des sols ( Articles L. 125-6 et L. 125-7 du Code de l’environnement ).

 

. Le droit de l’environnement

Les obligations d’information en droit de l’environnement : le vendeur d’un terrain doit informer l’acquéreur, par écrit, de l‘exploitation d’installations soumises à autorisation ou à enregistrement sur le terrain, des inconvénients importants qui en résultent, pour autant qu’il les connaisse ( Art.L.514-20 ).

 

En ce qui concerne le propriétaire non exploitant :

Obligation légale d’information au titre de l’article L. 514-20 du Code de l’environnement :

- obligation d’informer par écrit les parties sur l’existence passée sur le terrain d’installation soumise à autorisation ou à enregistrement ; obligation d’information sur les dangers et les inconvénients qui résultent de ces exploitations, pour autant qu’il les connaisse.

En ce qui concerne le propriétaire exploitant :

Obligation légale d’information au titre de l’articleL.514-20 du Code de l’environnement:

- obligation d’informer par écrit les parties sur l’existence passée sur le terrain d’installation soumise à autorisation ou à enregistrement ;

- obligation d’information sur les dangers et les inconvénients qui résultent de ces exploitations, pour autant qu’il les connaisse ;

- obligation d’informer si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives.

Sanctions: Résolution de la vente ou restitution d’une partie du prix ou remise en état du site lorsque le coût de cette remise en état ne paraît pas disproportion né par rapport au prix de vente.

 

Nota

. Il est conseillé de remplir cette obligation d’information même en cas d’installation soumise à simple déclaration ou non comprise dans la nomenclature des installations classées pour le

cas d’un site pollué par une activité non ICPE

. dispositions de l’article L. 514-4 du Code de l’environnement :

Une activité peut ne pas être une installation classée, si ses impacts sur l’environnement sont très modestes, ce qui ne le libère pas toutefois de certaines obligations ; en effet, l’article L. 514-4 énonce que : ‘’ Lorsque l’exploitation d’une installation non comprise dans la nomenclature des installations classées présente des dangers ou des inconvénients graves pour les intérêts mentionnés à l’article L. 511-1, le préfet, après avis ( sauf cas d’urgence ) du maire et de la commission départementale consultative compétente, met l’exploitant en demeure de prendre les mesures nécessaires pour faire disparaître les dangers ou les inconvénients dûment constatés. Faute par l’exploitant de se conformer à cette injonction dans le délai imparti, il peut être fait application des mesures prévues à l’article L. 514-1 ’’.

L’inscription à la nomenclature est, en principe, la condition déterminante pour l’application de la police des installations classées. Toutefois, il est possible au regard des dispositions de l’article L. 514-4, que dans certaines hypothèses, l’administration règlemente le fonctionnement de certaines installations non inscrites à la nomenclature qui présentent pour l’environnement des dangers ou des inconvénients dûment constatés.

Bon à savoir

. L'article L.514-20 du code de l'environnement s'oppose à toute clause de style : le défaut d'information, par écrit, permet à l'acquéreur ou au locataire d'un bien immobilier, soit de poursuivre la résolution du contrat, soit de demander une diminution du prix ( C.env., art.L.125-5, IV ).

 

 

 

Etude compartiment sol
Posté le 04/11/2011 dans Blog.

 

Etude du compartiment sol,

en l'absence de valeurs réglementaires

 

 

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- Si, pour la plupart des milieux ( air, eau, aliments ) nous disposons de valeurs d’usages fixées par les pouvoir publics, le milieu sol ne fait pas l’objet d’une réglementation spécifique édictée pour en définir les usages ; mais si l’ingestion ou l’inhalation du sol ne sont pas des modes d’expositions habituels des populations comparables aux aliments, à l’air ou à l’eau, ils ne sont pas négligés pour autant, et il n’est pas question de ne pas s’en préoccuper ; du fait de l’absence de valeur permettant d’en règlementé l’usage, l’approche à développer pour le compartiment sol est cependant différente de celle qui est mise en œuvre pour gérer les milieux pour lesquels on dispose de valeurs réglementant leur usage.

- L’évaluation de l’état du compartiment sol peut par conséquent se faire par rapport à des états de référence, en fonction du contexte local.

- Des référentiels plus systématiques peuvent être utilisés : s’ils n’ont pas pour vocation de se substituer à un état des lieux, ils peuvent par contre servir à démontrer la pertinence de l’état des lieux réalisé ou du référentiel proposé pour gérer le compartiment sol.

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I.  Etude du fond géopédochimique local

Il est fondamental de connaître ce dernier ( lorsque cela est possible ) pour la gestion des sols et l’établissement de normes réalistes ;  selon la composition chimique initiale de la roche à partir de laquelle il s'est formé, un sol sera plus ou moins riche en certains éléments chimiques. Le fond géochimique local est l’empreinte chimique laissée par la roche mère et les formations superficielles. Il est ensuite modifié par les processus de pédogenèse ( illuviation, lessivage ) et donne lieu au fond géopédochimique local, celui-ci est augmenté, éventuellement, par différents apports liés aux activités humaines... ( intrants en agriculture, effets des sites industriels, pollutions domestiques ). Le fond géopédochimique naturel local est la concentration naturelle d'une substance ( ici, les éléments chimiques ) dans un horizon de sol, résultant de l'évolution géologique et pédochimique, à l'exclusion de tout apport d'origine anthropique. 

 

II. - Evaluation quantitative des risques sanitaires pour les substances et les milieux qui n’ont pu être comparés aux milieux naturels ou à l’état initial de l’environnement ou encore à des valeurs de gestion réglementaires : Valeurs Toxicologiques de Références ( VTR ) pour la proposition d’une relation dose réponse retenue pour des polluants au droit d’un sondage effectué

La Valeur Toxicologique de Référence (VTR) d’une substance correspond à la relation existante entre la dose d’exposition et l’apparition probable d’un effet sanitaire lié à une exposition répétée.

Les VTR sont spécifiques d’un effet :

- les effets à seuil : on suppose l’existence d’un seuil de dose en deçà de laquelle la probabilité d’un effet néfaste est très faible.

- les effets sans seuil : il est considéré qu’il n’y a pas de seuil de toxicité ; toute dose peut produire l’effet toxique avec une probabilité donnée. Les effets cancérogènes appartiennent à cette catégorie.

Les VTR sont établies par différents organismes et agences spécialisées nationales et internationales, tels que l’USEPA, l’ATSDR, l’OMS, etc. ; les noms attribués aux VTR varient en fonction de l’organisme qui les a établis.

Pour effectuer les calculs, les Valeurs Toxicologiques de Référence seront choisies conformément aux instructions de la circulaire du 30 mai 2006 du ministère en charge de la santé ; leur choix sont justifiés en fonction de leur pertinence sur la base d’une argumentation appropriée ou selon les recommandations fixées au niveau national par les autorités sanitaires.

Gestion terrains & sites
Posté le 05/07/2011 dans Blog.

 

Gestion terrains et sites

( potentiellement ) pollués

 

 

 

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. Un audit environnemental, lors d’une vente ou d’une location, commence par la réalisation d’un premier diagnostic du site, l’objectif est d’identifier les zones susceptibles d’être polluée au regard des activités passées ou actuelles, des produits et de la gestion environnementale ( déchets, cuves, stockages,... ); à ce stade, il est possible de conclure sur l’existence ou non d’une pollution, ou encore de préconiser des mesures de corrections,... : nos audits ventes & locations incluent une étude du compartiment sol ( établissement de référentiels au droit d'un ou plusieurs sondages effectués ) permettant une délivrabilité rapide des conclusions en cas de non pollution ou de mesures correctives simples à apporter; nos missions sont conformes à la norme NFX 31-620-2 ( version révisée 2011, qualité du sol / étude de prestation de service relative aux sites et sols pollués ).

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. Pour les milieux découverts pollués

Ce n’est qu’en cas de découverte de contaminations significatives que pourra s’engager une procédure plus lourde ( un premier audit n’a pas vocation à un dimensionnement des éventuelles pollutions, c’est une démarche progressive par étapes qui peut ensuite devenir nécessaire ) ; pour un site ( potentiellement ) pollué, les nouveaux outils méthodologiques français de prévention et de gestion des pollutions sont encadrés par les textes de Février 2007 ; ils proposent deux démarches de gestion :

- l’interprétation de l’état des milieux ( I.E.M )

- le plan de gestion ( P.G )

 

. Pour les milieux pollués alors que les usages sont déjà fixés, on aura recours à la démarche I.E.M ( sols, eaux souterraines et superficielles, air ), le calcul de risques va permettre de ranger par exemple une substance pour un scénario donné ( l’I.E.M est compatible avec les usages constatés - une zone d’incertitude nécessite réflexions plus approfondies avant d’engager un P.G - celle ou l’I.E.M n’est pas compatible avec les usages et nécessite un P.G ) ; lorsque la situation permet d’agir aussi bien sur l’état du site que sur les usages, on proposera un P.G ; une démarche E.Q.R.S ( Evaluation Quantitative Risques Sanitaires ) est réalisée lorsque des sources de pollution sont susceptibles de menacer la santé des populations.

 

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Missions toutes régions
Posté le 03/03/2011 dans Blog.

   MISSIONS FRANCE

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  Déplacements toutes régions

 

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. Déplacements toutes régions depuis 1996 pour nos missions : activités de services actuelles ou passées, terrains zones industrielles ou en abords proches, terrains avec stockages, usines, industries, bâtiments industriels, en avant phases de constructions, activités de cycles & motocycles, stations services, garages automobiles, concessions automobiles, ateliers mécaniques, casses autos, carrosseries, logistiques, friches industrielles, décharges sauvages, démolitions diverses, terres excavées, états initiaux avant implantations d'activités, ...   nos missions sont conformes à la norme NFX 31-620-2 ( version révisée 2011, qualité du sol / étude de prestation de service relative aux sites et sols pollués ).

 

. Moyens techniques de terrain : tarières manuelles, carottiers & gouges par vibropercussion ( conservation de structure de sédiment ), sondeuse thermique portable; pour des mises en oeuvre plus importantes ( brise roche, foreuses, engins BPT,... ), le cabinet à recourt à des sous traitants qui connaissent nos protocoles de prélèvements d'échantillonnages.